Consejos para comprar una casa en la que se necesita realizar reformas y mejoras para venderla. Obtención de estrategias para estructurar una oferta de compra, en este post te explicamos como prepararte.

Las percepciones varían mucho cuando se compra una casa que necesita trabajo, simplemente pregúntele a cualquier comprador de casa. Mejor aún, pregunte a su agente inmobiliario, porque muchos agentes creen que una casa necesita una reforma. Llévese una casa construida en la década de 1940, cuando los mostradores de la cocina a menudo estaban cubiertos de azulejos de cuatro pulgadas y no de piedra u hormigón de moda. Tal vez los gabinetes son de madera pintada, y los pisos son de linóleo. Un comprador milenario dirá que una casa en esa condición necesitaría trabajo. Un purista que ama el carácter de las casas de 1940 podría preferir su condición original y estar en desacuerdo.

Si una casa necesita trabajos de reforma, se basa en la opinión personal. No todo el mundo está de acuerdo con la condición de una casa. A veces los vendedores se preguntan si deberían arreglar una casa o venderla como está, y aunque ciertas reparaciones traerán más dinero, es mejor dejar algunos tipos de mejoras como una opción para el comprador. Por ejemplo, si el alfombrado de pared a pared está desgastado y manchado, generalmente es una buena idea reemplazar el piso antes de venderlo.

Tipos de casas que necesitan reformas

Dado que el trabajo a menudo está en el ojo del observador, hablemos de los tipos de casas que podrían necesitar manos de obra. Además, la forma de buscar un oferta de compra dependerá muy probablemente de la categoría, el tipo de vivienda que está comprando y que necesita trabajo. Una cosa que no debe ser presa de la tendencia a presumir erróneamente que el precio del listado no ha sido ajustado por el hecho de que usted está comprando una casa que necesita reformas.

La mayoría de los vendedores ya se dan cuenta de que la casa necesita mano de obra y lo han tenido en cuenta al fijar el precio de la casa. Los vendedores no están interesados en saber quién está subsidiando los sueños de mejoras para el hogar de un comprador. Sin embargo, esto no impide que los compradores intenten descontar un precio ya descontado.

Mano de obra

Las casas que se reforman generalmente tienen un precio de venta en su estado actual. Estas casas a menudo muestran mantenimiento diferido porque los vendedores no pudieron o no quisieron cuidar la casa adecuadamente. En algunos casos, la condición exacta puede ser desconocida.

Para calcular el precio de la casa reformada, los vendedores generalmente eligen un precio de venta basado en la comparación de otras ventas, y luego reducen aún más el precio por la estimación de las reparaciones. Podrían deducir un poco más del precio de una venta rápida.

Un inversor espera ganar dinero rápido o un hogar, pero depende de los márgenes de ganancia y de la cantidad de trabajo que se necesite. Si la casa ha estado en el mercado por un tiempo, con más tiempo en el mercado que el tiempo de promedio de venta de otras casas, puede ser que el trabajo que se necesita exceda las expectativas del vendedor o que la casa atraiga a un grupo más pequeño de compradores.

Vintage en perfecto estado

Este tipo de casa podría venderse a un precio muy alto, aunque no está necesariamente modernizada ni a la moda. Cada vez más populares son las casas de mediados de siglo de la arquitectura de los años 50 y 60. Para fijar el precio de estos tipos de casas, un vendedor probablemente agregaría una almohadilla de precio premium además de las ventas comparables.

«Los propietarios pueden recibir múltiples ofertas, simplemente por el atractivo del diseño y el buen mantenimiento interior y exterior. Si los accesorios son originales, el precio de venta podría subir aún más.»

Si una casa vintage en perfectas condiciones está en el mercado por más tiempo que otras de su alrededor, es posible que la casa tenga un precio excesivo. No todos los vendedores están ansiosos por desprenderse de una casa de tal calibre. Algunos le pondrán un precio lo suficientemente alto para que valga la pena que el vendedor se mude. Los vendedores pueden o no ceder en el precio. Si un comprador quiere la casa lo suficientemente mal, los compradores típicamente pagarán el precio de venta.

Más nuevo pero obsoleto

Usted ve muchos de estos tipos de casas en áreas que alguna vez fueron prósperas antes de deprimirse. Tal vez el área estaba sobre construida, y la oferta excedía la demanda. Tal vez los trabajos dejaron la ciudad. O bien, otro tramo de casas se abrió a unos pocos kilómetros de distancia por menos dinero.

«Cualquiera que sea la razón, los propietarios a menudo tienen poco interés en reformar una casa sólo porque las tendencias cambian».

Después de todo, creen que la casa estaba bien cuando la compraron, y está bien venderla ahora. De lo que no se dan cuenta es que los compradores no quieren casas sin mejoras. Los compradores quieren casas llave en mano, casas que no requieran ningún trabajo. Si tienen que trabajar en un hogar abordando un proyecto de mejora del hogar, esperan un descuento.

Algunos cambios, como el reemplazo de los accesorios, la elección de colores de pintura modernos y la instalación de electrodomésticos más nuevos, a menudo son suficientes para generar interés a un mejor precio de venta. De lo contrario, los compradores generalmente no estarán de acuerdo en pagar lo mejor del mercado por una casa obsoleta, incluso si es más nueva.

Ejecución hipotecaria

Los compradores a menudo dicen que quieren comprar una ejecución hipotecaria , que es una casa propiedad del banco, pero eso es sólo porque no tienen un manejo firme de lo que eso implica. Casi invariablemente se venden tal como están. Los bancos no son responsables de revelar hechos que no conocen. Además, a menos que se descubra un defecto más tarde, lo que resulta ser un gran costo de reparación, los bancos son reacios a ofrecer descuentos por trabajo. Los compradores pueden detectar lo que se llama pre-ejecución hipotecaria casas en ciertos sitios web populares, pero a menudo no están a la venta en absoluto y puede que nunca sean para la venta.

Venta al descubierto

La casa de venta corta es quizás el tipo de venta más incomprendido, especialmente cuando la casa necesita reformas. Si un vendedor no puede permitirse hacer un pago de la hipoteca, el vendedor probablemente no puede permitirse el lujo de hacer reparaciones o arreglar la casa. No sólo eso, sino que el prestamista del vendedor tiene pocos incentivos para cooperar con una venta corta a menos que el precio esté en línea con el mercado. Los bancos normalmente no descuentan el precio que aceptarán para una casa de venta corta, incluso si la casa necesita trabajo. Las razones de lo que podría parecer una actitud obstinada o despistada entre los bancos varían.

«Ninguna cantidad da «explicación» al banco de la cantidad de mano de obra que se necesita hará que el inversor se mueva».

Casas con ratas

No todas las casas sucias son casas de ratas, pero las casas con ratas son las peores. Estas son las casas por donde usted podría necesitar navegar por senderos estrechos entretejidos alrededor de montones de pertenencias personales en toda la casa. A veces las habitaciones están tan llenas de muebles y cajas que no se puede abrir la puerta.

Las ratas recogen y guardan cosas, y a veces se sienten atraídos por cosas extrañas como bolas de pelusa o periódicos triturados. Se podría encontrar montones de roedores muertos, por ejemplo, o descubrir problemas de humedad que han conducido a una invasión de plagas. Si tienes suerte, alquilar un par de contenedores de basura, servirá para deshacerse de los escombros. Pero los problemas subyacentes que se desarrollan podrían ser más extensos. A menudo, los precios de venta de estas casas son derribados dramáticamente.

Consejo

Al igual que con cualquier oferta de compra, la mejor apuesta del comprador de una casa es confiar en las ventas comparables y luego deducir por el trabajo que se necesita, basado en las estimaciones reales de los contratistas con licencia. Si ese precio ajustado se alinea con el precio de lista, es posible que tenga que pagar el precio de lista para comprar una casa que necesita reformas.