Cambios en las Leyes del Alquiler – Marzo 2019

Al actual gobierno de España le queda poco tiempo, y las elecciones nacionales están al caer. Por esta razón, el gobierno en funciones ha entrado en un estado de frenesí legislativo sin precedentes, aprobando ley tras ley sin margenes de tiempo para pensar. Se han volcado en una práctica muy cuestionable, especialmente desde un punto de vista jurídico. Algunos insensatos podrían incluso pensar que estas medidas, oportunistas sin ninguna duda, están orientadas a conseguir votos para las elecciones, aprovechándose de una horda de mujeres y hombres con salarios precarios, que buscan mejorar su situación a corto plazo.

¡Qué vergüenza pensar eso, nuestros políticos están por encima de estas pequeñas contiendas electorales! Seguramente, piensan en grandes estrategias a largo plazo, no con la vista puesta en las encuestas de opinión a corto plazo, tomando decisiones sobre la marcha solo para asegurar su posición y el pago público. ¡Deus vult!

En fin, algunas de nuestros políticos hacen que Trump parezca un político serio y respetable a su lado.

La ley que regula los alquileres en España… cambia de nuevo

Una de estas nuevas leyes se aprobó ayer viernes 1 de marzo y entrará en vigor a partir del miércoles 6 de marzo de 2019 . Después de ser publicada en el Boletín Oficial de la Ley de España, todavía es necesario que el Congreso la ratifique. Existe una posibilidad muy alta de que esta ley sea revocada por el Congreso, una vez más. Como el Congreso se disolverá pronto y solo habrá una comisión de relleno cuyo propósito no es realmente aprobar tales leyes urgentes y urgentes, hay que actuar.

Se trata de un refrito de la ley que aprobaron el pasado 19 de diciembre de 2018  que posteriormente fue derogada poco después. Se trata de la tercera tirada de leyes de alquiler que estamos recibiendo en poco más de un mes. Es curioso como el objetivo auto-proclamado de esta ley es «introducir estabilidad en el mercado de alquiler». No podría imaginarme cómo sería si los políticos de verdad intentaran crear inestabilidad en el mercado…

La importancia de esta nueva ley es tremenda, ya que los propietarios deberán tener muy en cuenta el tipo de contrato que están firmando a partir del próximo miércoles con los inquilinos. Algunos de estos contratos de arrendamiento durarán 8 o 10 años. El Gobierno aprobó Real Decreto del viernes 1 de marzo de 2019 una serie de cambios para el mercado de alquileres (específicamente para alquileres a largo plazo ). Las personas jurídicas que actúan como propietarios deben ser muy conscientes de dichos cambios, sobre todo si alquilan o planean alquilar en España a largo plazo. Los propietarios físicos deberán tomar nota del primer punto, también.

La idea es mantenerlo simple y enumerar brevemente los cambios más significativos sin entrar en detalles. Todos los cambios son efectivos desde miércoles día 6 de marzo de 2019 . Eso sí, los contratos de alquiler previamente firmados siguen la regulación anterior, a menos que se acuerde lo contrario.

• Propietarios físicos: Período de renovación obligatoria de 5 años en alquileres a largo plazo (más 3 años de renovación silenciosa). Antes eran 3 y 1 años, respectivamente.
• Propietarios legales: Período de alquiler obligatorio de 7 años en alquileres a largo plazo (más 3 años de renovación silenciosa). Igual que en el caso anterior.
• Arrendadores legales: las garantías bancarias adicionales exigidas por un arrendador en alquileres a largo plazo no pueden exceder un depósito de dos meses. Los propietarios generalmente solicitan garantías adicionales además del depósito obligatorio de un mes para inquilinos, especialmente cuando un inquilino no es residente (debido al mayor riesgo financiero). Estas garantías ahora están limitadas para las personas jurídicas que actúan como propietarios. Para los propietarios físicos no hay cambios y es posible que se sigan solicitando garantías adicionales que superen el depósito de 2 meses.
• Propietarios legales: los propietarios, por ley, pagarán la comisión a las agencias inmobiliarias por los contratos de arrendamiento: fue el caso de que los inquilinos pagaran la mitad o toda esta comisión, ya sea directamente o no.
• Actualización de la inflación: a menos que se especifique, todos los contratos se actualizarán para alinearlos con la inflación, referidos al índice IPC como referencia de referencia durante el período primeros 5 años Dado que los rendimientos de alquiler aumentaron dos dígitos año tras año durante los tres años anteriores, esta medida básicamente limita cualquier aumento de alquiler de un solo dígito. Por lo tanto, es perjudicial para los propietarios y para los inquilinos de beneficios.

Si necesitas asesoramiento o tienes alguna duda, llámanos y te lo aclararemos todo.

LLÁMANOS

• No renovación (solo para períodos tácitos de renovación): los propietarios ahora deben dar un aviso de 4 meses, los inquilinos deben presentar un aviso de 2 meses.
• Cláusula de necesidad: La cláusula de necesidad se expresará expresamente en el contrato para que lo desencadene un propietario. Esta cláusula legalmente permitía a los propietarios cancelar un contrato a largo plazo antes de la duración acordada (para uso personal, para uso familiar, etc.)
• Venta de propiedades: los compradores de propiedades ahora deben respetar toda la duración del contrato de arrendamiento preexistente acuerdos, incluso si no están registrados en el Registro de la Propiedad. Esto puede poner seriamente en peligro las ventas. Si desea vender su propiedad, no se cierre con un contrato de alquiler de 8 o 10 años.
• Impuesto de transferencia: el pago del impuesto de transferencia por parte de los inquilinos al firmar contratos de alquiler ha sido eliminado.
• Subrogación: en el En caso de que el inquilino muera, si su familia se encuentra en una posición vulnerable (niños menores de edad, discapacidades físicas o mentales y mayores de 65 años), pueden asumir su posición legal como inquilino durante toda la duración del contrato de arrendamiento.
• Alquileres de vacaciones: La Ley Horizontal de España se modifica para permitir a la Comunidad de Propietarios aumentar la cuota comunal asignada a un propietario (con un límite máximo del 20%) del presupuesto comunitario general . En términos sencillos, las comunidades de propietarios ahora pueden votar para aumentar la cuota de la comunidad del propietario de una propiedad que utiliza sus propiedades como alquileres de vacaciones. Este acuerdo no tendrá efectos retroactivos.

En qué afectarán los cambios de la Ley de Alquileres

Como resumen, en mi opinión, este lote de nuevas medidas:

• Restringir suministro. Ellos asustarán a los propietarios ya que varias de estas medidas unilaterales restringen sus derechos y debilitan significativamente su posición. Es probable que retiren sus propiedades del mercado de alquileres restringiendo la oferta.
• Aumentan los alquileres (específicamente, a largo plazo ). Vinculada al punto anterior, una restricción en el suministro conlleva necesariamente un aumento en el precio del servicio o el bien ofrecido.
• Introduzca la selección de inquilinos (grave). Debido a que los propietarios ahora perderán una gran cantidad de derechos, implementarán la investigación de los inquilinos demasiado entusiasta. Cualquier inquilino que sea demasiado joven, demasiado viejo (más de 65 años), que sufra una discapacidad o que no tenga un trabajo estable y bien remunerado no debe presentar una solicitud. Esto empeorará perversamente las situaciones de muchos inquilinos que ya están luchando en la vida después de la Gran Recesión de una década.
• Inducen precariedad. Atado a los tres puntos anteriores, traerá más miseria a las familias que necesitan una propiedad para vivir, a largo plazo. Socavar a la clase media, que es la columna vertebral de cualquier democracia moderna que le brinde estabilidad y prosperidad, es una receta infalible para provocar movimientos.

Conclusiones finales

Parece que el gobierno español no se da cuenta de que hay dos caras de una moneda en cada negociación. Lo que hace esta legislación descuidada es crear una ley torcida que tire de todas las paradas en favor de un solo lado, los inquilinos. Pero lo hace a expensas (grandes) de los derechos de los propietarios, que han recibido un duro golpe. En la vida, cuando te desvías violentamente hacia un lado, es probable que haya una reacción igual y opuesta desde el otro lado. En cualquier negociación siempre hay dos lados opuestos, es deber del gobierno esforzarse por lograr un equilibrio, reunirse con los agentes sociales involucrados, reunir sus puntos de vista, cerrar posiciones y reconciliar a ambos lados para alcanzar un punto medio mutuamente aceptable.

Ambas partes deben comprometerse, haciendo concesiones para alcanzar un punto medio. Por supuesto, puede que no sea la mejor solución, pero se logra a través de un consenso de trabajo. Desafortunadamente, nuestro gobierno parece ignorar este hecho y sigue avanzando obstinadamente, como un caballo con anteojeras, que promulga permanentemente ley tras ley que solo beneficia a un lado, a menudo a expensas y exclusión del otro.

Esta observación es extensa a varias otras políticas sociales adoptadas por el titular en el cargo durante su mandato de 8 meses, como el aumento salarial mínimo irresponsable del pasado diciembre con un alucinante aumento del 30% en menos de un año, el mayor incremento combinado en 40 años lapso. Como era de esperar, la reacción a esta agresiva política salarial ha sido un gran aumento en los niveles de desempleo a partir de enero, con miles de trabajadores despedidos por pymes y grandes empresas. De nuevo, el mismo problema subyacente; legislar solo por un lado ignorando alegremente el punto de vista del otro lado.

No puede esperar gobernar un país correctamente si sigue aprobando ley tras ley, ignorando permanentemente al otro lado; eso no es negociar, está imponiendo las propias opiniones sobre los demás. Seguro que habrá consecuencias. Y en el caso de esta nueva ley de alquileres, las víctimas colaterales que temo serán las mismas que esta ley bien intencionada, aunque finalmente defectuosa, buscaba proteger; los colectivos sociales vulnerables, como los jóvenes, las personas mayores y aquellos con una discapacidad que necesitan un lugar de residencia permanente. Esta ley puede ponerlos en peligro al enajenarlos cuando se trata de buscar un alquiler a largo plazo a un precio razonable.

“Si bien en la vida siempre es recomendable el aspirar a ideales elevados, estos tienen consecuencias reales cuando se ponen en práctica; esto es particularmente cierto en el caso de aquellos políticos que tienen una inclinación por ellos y que nunca han trabajado en su vida en el sector privado, habiendo vivido de estipendios públicos durante toda su vida.

Los políticos ejercen un gran poder y deben considerar cuidadosamente las consecuencias de su «acciones mal pensadas en la economía real y sobre todo, y más fundamentalmente, sobre cómo estos cambios impactan en la vida de las familias comunes».

La única buena noticia es que, una vez más, el gobierno ha dejado de lado la idea de establecer y controlar los precios de alquiler, eso si, a través de los ayuntamientos. Los propietarios todavía tienen la libertad de establecer sus propios precios, tal como lo establece la Ley de tenencia de España, art. 17. Parecería que Cataluña, sin embargo, está decidida a aprobar una ley regional en este sentido, la primera de su tipo.

Recordamos a los propietarios que los derechos de arrendamiento a largo plazo, como los que se describen en este artículo, pueden a veces (no siempre) eludirse legalmente mediante el uso de contratos estacionales.

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