Cambios en las Leyes del Alquiler – Marzo 2019

Al actual gobierno de Espa√Īa le queda poco tiempo, y las elecciones nacionales est√°n al caer. Por esta raz√≥n, el gobierno en funciones ha entrado en un estado de frenes√≠ legislativo sin precedentes, aprobando ley tras ley sin margenes de tiempo para pensar. Se han volcado en una pr√°ctica muy cuestionable, especialmente desde un punto de vista jur√≠dico. Algunos insensatos podr√≠an incluso pensar que estas medidas, oportunistas sin ninguna duda, est√°n orientadas a conseguir votos para las elecciones, aprovech√°ndose de una horda de mujeres y hombres con salarios precarios, que buscan mejorar su situaci√≥n a corto plazo.

¬°Qu√© verg√ľenza pensar eso, nuestros pol√≠ticos est√°n por encima de estas peque√Īas contiendas electorales! Seguramente, piensan en grandes estrategias a largo plazo, no con la vista puesta en las encuestas de opini√≥n a corto plazo, tomando decisiones sobre la marcha solo para asegurar su posici√≥n y el pago p√ļblico. ¬°Deus vult!

En fin, algunas de nuestros políticos hacen que Trump parezca un político serio y respetable a su lado.

La ley que regula los alquileres en Espa√Īa… cambia de nuevo

Una de estas nuevas leyes se aprob√≥ ayer viernes 1¬†de marzo y entrar√° en vigor a partir del¬†mi√©rcoles 6 de marzo de 2019 . Despu√©s de ser publicada en el Bolet√≠n Oficial de la Ley de Espa√Īa, todav√≠a es necesario que el Congreso la ratifique. Existe una posibilidad muy alta de que esta ley sea revocada por el Congreso, una vez m√°s. Como el Congreso se disolver√° pronto y solo habr√° una comisi√≥n de relleno cuyo prop√≥sito no es realmente aprobar tales leyes urgentes y urgentes, hay que actuar.

Se trata de un refrito de la ley que aprobaron el pasado 19 de diciembre de 2018¬† que posteriormente fue derogada poco despu√©s. Se trata de la tercera tirada de leyes de alquiler que estamos recibiendo en poco m√°s de un mes. Es curioso como el objetivo auto-proclamado de esta ley es ¬ęintroducir estabilidad en el mercado de alquiler¬Ľ. No podr√≠a imaginarme c√≥mo ser√≠a si los pol√≠ticos de verdad intentaran crear inestabilidad en el mercado…

La importancia de esta nueva ley es tremenda, ya que los propietarios deber√°n tener muy en cuenta el tipo de contrato que est√°n firmando a partir del pr√≥ximo mi√©rcoles con los inquilinos. Algunos de estos contratos de arrendamiento durar√°n 8 o 10 a√Īos. El Gobierno aprob√≥ Real Decreto del viernes 1 de marzo de 2019 una serie de cambios para el mercado de alquileres (espec√≠ficamente para alquileres a largo plazo ). Las personas jur√≠dicas que act√ļan como propietarios deben ser muy conscientes de dichos cambios, sobre todo si alquilan o planean alquilar en Espa√Īa a largo plazo. Los propietarios f√≠sicos deber√°n tomar nota del primer punto, tambi√©n.

La idea es mantenerlo simple y enumerar brevemente los cambios más significativos sin entrar en detalles. Todos los cambios son efectivos desde miércoles día 6 de marzo de 2019 . Eso sí, los contratos de alquiler previamente firmados siguen la regulación anterior, a menos que se acuerde lo contrario.

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Qué ha cambiado en la Ley de Alquiler de Marzo 2019

  • Propietarios f√≠sicos: Per√≠odo de renovaci√≥n obligatoria de 5 a√Īos en alquileres a largo plazo (m√°s 3 a√Īos de renovaci√≥n silenciosa). Antes eran 3 y 1 a√Īos, respectivamente.
  • Propietarios legales: Per√≠odo de alquiler obligatorio de 7 a√Īos en alquileres a largo plazo (m√°s 3 a√Īos de renovaci√≥n silenciosa). Igual que en el caso anterior.
  • Arrendadores legales:¬†las garant√≠as bancarias adicionales exigidas por un arrendador en alquileres a largo plazo no pueden exceder un dep√≥sito de dos meses. Los propietarios generalmente solicitan garant√≠as adicionales adem√°s del dep√≥sito obligatorio de un mes para inquilinos, especialmente cuando un inquilino no es residente (debido al mayor riesgo financiero). Estas garant√≠as ahora est√°n limitadas para las personas jur√≠dicas que act√ļan como propietarios. Para los propietarios f√≠sicos no hay cambios y es posible que se sigan solicitando garant√≠as adicionales que superen el dep√≥sito de 2 meses.
  • Propietarios legales: los propietarios, por ley, pagar√°n la comisi√≥n a las agencias inmobiliarias por los contratos de arrendamiento: fue el caso de que los inquilinos pagaran la mitad o toda esta comisi√≥n, ya sea directamente o no.
  • Actualizaci√≥n de la inflaci√≥n: a menos que se especifique, todos los contratos se actualizar√°n para alinearlos con la inflaci√≥n, referidos al √≠ndice IPC como referencia de referencia durante el per√≠odo primeros 5 a√Īos Dado que los rendimientos de alquiler aumentaron dos d√≠gitos a√Īo tras a√Īo durante los tres a√Īos anteriores, esta medida b√°sicamente limita cualquier aumento de alquiler de un solo d√≠gito. Por lo tanto, es perjudicial para los propietarios y para los inquilinos de beneficios.

Si necesitas asesoramiento o tienes alguna duda, ll√°manos y te lo aclararemos todo.

  • No renovaci√≥n (solo para per√≠odos t√°citos de renovaci√≥n): los propietarios ahora deben dar un aviso de 4 meses, los inquilinos deben presentar un aviso de 2 meses.
  • Cl√°usula de necesidad: La cl√°usula de necesidad se expresar√° expresamente en el contrato para que lo desencadene un propietario. Esta cl√°usula legalmente permit√≠a a los propietarios cancelar un contrato a largo plazo antes de la duraci√≥n acordada (para uso personal, para uso familiar, etc.)
  • Venta de propiedades: los compradores de propiedades ahora deben respetar toda la duraci√≥n del contrato de arrendamiento preexistente acuerdos, incluso si no est√°n registrados en el Registro de la Propiedad. Esto puede poner seriamente en peligro las ventas. Si desea vender su propiedad, no se cierre con un contrato de alquiler de 8 o 10 a√Īos.
  • Impuesto de transferencia: el pago del impuesto de transferencia por parte de los inquilinos al firmar contratos de alquiler ha sido eliminado.
  • Subrogaci√≥n: en el En caso de que el inquilino muera, si su familia se encuentra en una posici√≥n vulnerable (ni√Īos menores de edad, discapacidades f√≠sicas o mentales y mayores de 65 a√Īos), pueden asumir su posici√≥n legal como inquilino durante toda la duraci√≥n del contrato de arrendamiento.
  • Alquileres de vacaciones: La Ley Horizontal de Espa√Īa se modifica para permitir a la Comunidad de Propietarios aumentar la cuota comunal asignada a un propietario (con un l√≠mite m√°ximo del 20%) del presupuesto comunitario general . En t√©rminos sencillos, las comunidades de propietarios ahora pueden votar para aumentar la cuota de la comunidad del propietario de una propiedad que utiliza sus propiedades como alquileres de vacaciones. Este acuerdo no tendr√° efectos retroactivos.

En qué afectarán los cambios de la Ley de Alquileres

Como resumen, en mi opinión, este lote de nuevas medidas:

  • Restringir suministro. Ellos asustar√°n a los propietarios ya que varias de estas medidas unilaterales restringen sus derechos y debilitan significativamente su posici√≥n. Es probable que retiren sus propiedades del mercado de alquileres restringiendo la oferta.
  • Aumentan los alquileres (espec√≠ficamente, a largo plazo ). Vinculada al punto anterior, una restricci√≥n en el suministro conlleva necesariamente un aumento en el precio del servicio o el bien ofrecido.
  • Introduzca la selecci√≥n de inquilinos (grave). Debido a que los propietarios ahora perder√°n una gran cantidad de derechos, implementar√°n la investigaci√≥n de los inquilinos demasiado entusiasta. Cualquier inquilino que sea demasiado joven, demasiado viejo (m√°s de 65 a√Īos), que sufra una discapacidad o que no tenga un trabajo estable y bien remunerado no debe presentar una solicitud. Esto empeorar√° perversamente las situaciones de muchos inquilinos que ya est√°n luchando en la vida despu√©s de la Gran Recesi√≥n de una d√©cada.
  • Inducen precariedad. Atado a los tres puntos anteriores, traer√° m√°s miseria a las familias que necesitan una propiedad para vivir, a largo plazo. Socavar a la clase media, que es la columna vertebral de cualquier democracia moderna que le brinde estabilidad y prosperidad, es una receta infalible para provocar movimientos.

Conclusiones finales

Parece que el gobierno espa√Īol no se da cuenta de que hay dos caras de una moneda en cada negociaci√≥n. Lo que hace esta legislaci√≥n descuidada es crear una ley torcida que tire de todas las paradas en favor de un solo lado, los inquilinos. Pero lo hace a expensas (grandes) de los derechos de los propietarios, que han recibido un duro golpe. En la vida, cuando te desv√≠as violentamente hacia un lado, es probable que haya una reacci√≥n igual y opuesta desde el otro lado. En cualquier negociaci√≥n siempre hay dos lados opuestos, es deber del gobierno esforzarse por lograr un equilibrio, reunirse con los agentes sociales involucrados, reunir sus puntos de vista, cerrar posiciones y reconciliar a ambos lados para alcanzar un punto medio mutuamente aceptable.

Ambas partes deben comprometerse, haciendo concesiones para alcanzar un punto medio. Por supuesto, puede que no sea la mejor solución, pero se logra a través de un consenso de trabajo. Desafortunadamente, nuestro gobierno parece ignorar este hecho y sigue avanzando obstinadamente, como un caballo con anteojeras, que promulga permanentemente ley tras ley que solo beneficia a un lado, a menudo a expensas y exclusión del otro.

Esta observaci√≥n es extensa a varias otras pol√≠ticas sociales adoptadas por el titular en el cargo durante su mandato de 8 meses, como el aumento salarial m√≠nimo irresponsable del pasado diciembre con un alucinante aumento del 30% en menos de un a√Īo, el mayor incremento combinado en 40 a√Īos lapso. Como era de esperar, la reacci√≥n a esta agresiva pol√≠tica salarial ha sido un gran aumento en los niveles de desempleo a partir de enero, con miles de trabajadores despedidos por pymes y grandes empresas. De nuevo, el mismo problema subyacente; legislar solo por un lado ignorando alegremente el punto de vista del otro lado.

No puede esperar gobernar un país correctamente si sigue aprobando ley tras ley, ignorando permanentemente al otro lado; eso no es negociar, está imponiendo las propias opiniones sobre los demás. Seguro que habrá consecuencias. Y en el caso de esta nueva ley de alquileres, las víctimas colaterales que temo serán las mismas que esta ley bien intencionada, aunque finalmente defectuosa, buscaba proteger; los colectivos sociales vulnerables, como los jóvenes, las personas mayores y aquellos con una discapacidad que necesitan un lugar de residencia permanente. Esta ley puede ponerlos en peligro al enajenarlos cuando se trata de buscar un alquiler a largo plazo a un precio razonable.

‚ÄúSi bien en la vida siempre es recomendable el aspirar a ideales elevados, estos tienen consecuencias reales cuando se ponen en pr√°ctica; esto es particularmente cierto en el caso de aquellos pol√≠ticos que tienen una inclinaci√≥n por ellos y que nunca han trabajado en su vida en el sector privado, habiendo vivido de estipendios p√ļblicos durante toda su vida.

Los pol√≠ticos ejercen un gran poder y deben considerar cuidadosamente las consecuencias de su ¬ęacciones mal pensadas en la econom√≠a real y sobre todo, y m√°s fundamentalmente, sobre c√≥mo estos cambios impactan en la vida de las familias comunes¬Ľ.

La √ļnica buena noticia es que, una vez m√°s, el gobierno ha dejado de lado la idea de establecer y controlar los precios de alquiler, eso si, a trav√©s de los ayuntamientos. Los propietarios todav√≠a tienen la libertad de establecer sus propios precios, tal como lo establece la Ley de tenencia de Espa√Īa, art. 17. Parecer√≠a que Catalu√Īa, sin embargo, est√° decidida a aprobar una ley regional en este sentido, la primera de su tipo.

Recordamos a los propietarios que los derechos de arrendamiento a largo plazo, como los que se describen en este artículo, pueden a veces (no siempre) eludirse legalmente mediante el uso de contratos estacionales.

RECUERDA: Puedes contratar a nuestra agencia inmobiliaria para redactar uno, siempre que cumpla con los requisitos.

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